物流园区规划是物流土地规划的重要组成部分。它不仅直接为物流企业获得规模效益和集聚效益创造土地利用条件，而且与调整城市土地结构、减少城市交通拥堵和环境压力密切相关。

  目前，在我国各类物流中心中，连锁商业建设的物流中心占很大比例，社会化、专业化的物流中心数量较少。因此，大多数物流中心布局分散、设备闲置、物流节点资源浪费仍然非常严重。因此，物流园区作为物流系统的先进综合节点，在优化物流园区布局的规划和建设中发挥着重要作用。

  一、物流园区空间布局特点

  1.物流园区空间布局的位置选择

  物流园区空间布局的位置选择是确定物流园区的合适空间位置。具体物流园区的位置选择应结合实际情况进行具体分析，主要属于物流园区中观位置问题的研究范畴。这里主要是在经济全球化引起的新一轮国际分工的背景下，结合当前产业结构调整引起的区域产业布局调整和城市空间布局调整的实际情况，讨论适合物流园区布局的整体位置特征。综上所述，物流园区空间布局的位置选择特征主要体现在以下三个方面：一是物流园区应布置在城市边缘；二是物流园区应布置在交通枢纽；三是物流园区应布置在特殊企业集群附近。

  2.物流园区空间布局规划的特点

  一是时效性

  物流园区的空间布局规划是物流园区在特定历史时期的空间规划和布局，必须在一定的时间段和空间位置实施。考虑到物流园区的公益基础，其规划的有效期一般比其他行业要长。物流园区的布局规划是根据规划期内要实现的目标和状态制定的。如果超过规划期，规划将过时或无效。

  二是连续性

  物流园区的空间布局规划是一个寻求正确控制物流节点系统和物流园区系统并将其纳入良性循环的连续过程。物流园区对物流节点系统的继承突出了物流园区布局规划的连续性。因此，物流园区的布局规划不能考虑现有物流节点的布局及其规划，必须使上述规划尽可能协调和连续。此外，物流园区的布局规划可以促进物流园区的发展，开发的物流园区将对原规划提出反馈和改进要求。物流园区的布局规划和物流园区的发展既相互限制，又相互联系和促进。

  第三，战略性

  物流园区的布局规划是对物流园区在一定空间内的建设和布局做出的重大决策。物流园区布局错误会造成广泛、长期、不可弥补的巨大损失：适当的布局将充分发挥物流园区在促进物流系和区域经济发展的作用。因此，物流园区的布局规划是一项具有战略性质的工作。

  第四，区域性

  物流园区的布局规划总是与一定的区域空间有关。其区域性不仅体现在根据当地情况制定布局规划，而且在明确适合物流园区建设水平的同时，在具体区域空间实施相关建设项目。

  第五，综合性

  物流园区布局规划涉及经济、地理、物流、交通、统计、城市规划和系统工程技术等学科，各学科交叉渗透是物流园区空间布局规划的突出特点，制定完整的物流园区空间布局规划需要多学科专家完成。

  第六，层次性

  物流园区布局规划涉及的内容很多，规划的空间范围也不一样，研究所关注的布局问题也不一样，层次分明显。

  二是物流园区规划的条件要素

  1、区位条件

  位置条件是物流园区建设的必要条件。物流园区的运营应满足当地经济区物流运营成本和效率的要求，其基础设施布局和规模应适应物流园区运营的效率和发展。物流园区的布局和选址应考虑以下几个方面：一是接近城市和经济发展集群。集中的市中心商业网点是配送中心的主要供应和配送对象。靠近市场、缩短运输距离、降低运输成本、快速供应是配送中心布局的主要因素；其次，靠近主要交通干线。配送中心的供应和配送主要是通过道路运输在主干线上建设物流园区，可以降低运输成本；三是位于商品流通配送中心，便于处理物流需求。

  2、物流需求

  物流需求是影响物流园区规划的最直接、最重要的因素。根据各地区经济发展趋势，分析物流园区建设需求，计算区域物流总量，即区域物流总量=吸收的物流量(采购) 生成量(生产加工制造) 输出量(流出销售外运)。

  物流需求包括直接需求和潜在需求。直接物流需求是物流需求主体对物流社会化服务的直接需求，以满足其生产经营、业务发展和生活需求，包括：工业企业对物流服务和销售物流的需求；连锁业务对配送服务的需求；一般消费者的物流服务需求；区域间货物转运需求。潜在物流需求主要是指经济环境、社会环境和物流服务环境的发展，从动态角度分析物流需求的变化趋势，主要包括：工业企业对物流服务和销售物流的潜在需求；一般消费者对物流服务的潜在需求；区域间货物转运的潜在需求。

  3、政府政策

  物流园区的建设离不开政府政策的支持。政府提供的优惠政策可以大大降低物流园区的成本。例如，政府提供的优惠地价可以降低建设成本。政府还可以提供吸引投资和物流企业的优惠政策。

  4.基本操作条件

  （1）采购

  物流园区可以吸引国内外采购中心进入园区进行投资。通过提供专业的物流服务，在全球范围内寻找供应商，寻找质量最好、价格合理的产品和服务，为企业与供应商或客户之间的沟通搭建桥梁。所涉及的业务包括分拣、重组或简单加工国内外的增值服务；国际货物的综合处理和简单的增值加工，销往国内外。

  （2）运输

  运输是物流园区中最重要的组成部分，由运输设施、运输工具、通行权和在此基础上提供运输服务的承运人组织组成。物流园区要求运输具有良好的通信性，能够满足物流需求的可用性，保持合理的运输价格，以及由各种运输方式组成的综合运输系统的布局、合理的分工和协调。公路运输与物流园区建设密切相关，是货物陆路运输的重要手段，是实现上门服务的最可靠途径。

  公路网络是分布最密集的网络，物流园区的货物配送可以通过公路运输实现；铁路运输的优势是快速、廉价的货物运输，可以通过集装箱实现公路与铁路的多式联运。将铁路线引入物流园区，建设车站、仓库及相关运营辅助设施，可处理车辆、零负荷、重型货物、集装箱、散装货物；水路运输是一种相对便宜的运输方式，可以一次运输大量货物，也可以与公路、铁路多式联运，港口本身是散装货物的配送中心；航空运输量最小、最快，但大多数货物属于高附加值产品，货运要求和质量高于一般运输方式；管道运输大、连续、快速、经济、安全、可靠、稳定、投资少、占地面积小、成本低，可实现自动控制。

  （3）仓储

  仓储具有场所效应，调节产品需求，能够适应生产消费之间的时间差异，构成物流园区的另一个支撑要素。仓储基础设施由仓库设施、仓储设备、仓储功能和仓库经理组成，形成物流园区的物流据点。

  (4)信息管理

  物流园区内部信息是与公园内各种活动相关的信息，包括各种具体的材料流通、物流运营层、物流控制层等信息。物流园区外部信息是在物流园区活动之外产生的，是提供给园区活动的信息，包括供应商、客户、订单合同、运输、仓储管理等信息。信息是实现优质服务的保证，通信基础设施和信息系统的建设已成为物流园区系统建设的重要保证条件。

  (5)包装、装卸、搬运、流通加工、国际贸易通关包装、装卸、流通加工、国际贸易通关及其物流延审服务等环节的设施设备配套设施已成为物流园区不可或缺的要素。

  (6)物流人才、技术条件

  物流园区的建设需要通过良好的物流服务组织和运营管理来实现。物流组织管理是满足物流活动的内部要求和重要条件，人才和先进的物流管理技术是实现高效物流组织管理的核心和支持要素。先进的物流技术是运输、仓储、信息、包装、装卸、流通加工等支持的技术结合，可以充分反映物流管理的技术创新，如实现零库存、及时供应、协调配送、流程再造等物流技术目标。

  三、物流园区规划流程分析

  物流园区的建设是一个复杂而长期的项目，投资大，回收周期长，短期内难以盈利。此外，市场竞争日益激烈，物流园区的规划也越来越重要。根据国内外先进的物流园区规划经验和实践，通过对我国物流园区建设规划过程的理论研究和实践分析，总结出适合我国物流园区规划的过程。

  1.物流市场分析

  主要包括物流需求分析、市场竞争分析和物流实践分析。通过定量定性市场分析，了解物流园区周边地区的经济发展、市场需求、基础设施建设和服务竞争，掌握区域经济发展的实际和潜在的运输、仓储、配送加工物流需求，根据长期和近期物流，确定物流园区的长期和近期建设规模。

  2.物流园区的战略定位

  根据物流园区服务对象的特点、辐射范围的大小、商品交易的行业特点、特色服务和人文理念的精心设计，进行科学的战略定位。规划者可以使用战略定位SWOT分析方法分析了物流园区的整体优缺点、机遇和威胁。在分析过程中，如果机场、港口、公路货运站等服务占整个公园的很大比例，则必须进行特殊服务SWOT分析。

  分析的主要作用是帮助商业决策者明确内外环境，提出物流园区发展的使命、愿景目标、各阶段的建设目标和竞争战略，从而实现准确的战略定位。在物流园区规划过程中，可以考虑以下竞争战略：充分利用保税物流中心的功能，实现进出口清关和行政管理的高效率；充分利用和扩大现有物流信息系统，建立强大的国际物流信息平台；充分利用国际贸易政策，建立欧美特色商品专业配送中心，扩大国际物流业务；充分利用现有园区企业的优势和物流需求，促进产业供应链的竞争力，聚集产业物流，实现产业链的形成和优化。

  3.物流园区功能设计

  物流园区的基本功能包括以下几个方面：

  （1）综合功能：园区具有储存、包装、装卸、搬运、流通加工、运输方式转换、信息、调度、配送等功能，具有综合各种物流方式和物流形式的作用；

  (2)专业功能:集装箱组装箱功能、运输配装及中转功能、配送加工功能；

  (3)集约功能:集约物流主体设施及相关管理、通信、贸易等设施；

  (4)信息和交易功能:集中收集物流信息，控制物流流程，实施集中管理；

  （5）存储功能:通过集中库存可以相对降低库存总量，实现有效库存调度，从而能够充分发挥仓储功能，减少工商企业对仓库的投资；

  (6)运输功能:有效集约公路、铁路、水运、空运，实现综合运输、多式联运的最有效转化；

  （7）服务功能：包括生产、生活、停车服务，提供金融、保险、工商、税务、设施维护等全方位配套运输车辆服务，属于生产辅助服务功能。

  因此，根据物流园区的基本功能，可分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等功能区。

  物流园区的功能设计主要采用自上而下的方法。首先，确定物流园区的规划原则，列出和分析物流功能规划中涉及的核心因素，然后将整个物流园区规划分为仓储区、综合服务区等多个功能区。决策者根据实际需要命名、定义和分配各功能区域的相应区域，并引入相关设施、设备和信息系统。最后，定义和描述物流园区的核心流程，包括集装箱服务、生产原材料供应配送、生活资料采购配送、保税物流运营、机场/海港/铁路物流服务流程等。

  4.物流园区设施规划布局设计

  根据物流园区的战略定位和业务目标，在确认的空间场所，根据规划布局的原则，考虑从货物进入、装配、加工到货物运输的整个过程与物流的密切相关性，人员、设备和材料所需的空间进行最合适的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。同时，为园区的进一步发展制定相应的发展计划。

  5.物流园区商业规划

  商业计划主要包括组织结构和职责、物流园区商业模式、收入预测、客户分析、园区销售/营销策略、投资收入和风险评估等总体分析。商业计划的目的是使物流园区式和管理模式得以投资和管理。

  6.物流园区的商业模式

  在完成以上园区规划步骤后，最终确定园区的经营模式。物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式。一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流企业主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理制。

  更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物流园区开发运营及投融资战略规划研究报告》，同时中商产业研究院还提 ** 业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。